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Verwaltervertrag
für Wohnungseigentumsanlagen
Wichtige Vorbemerkung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage steht allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch in der Praxis nicht denkbar ohne ein besonderes Organ – den Verwalter. Nach §20 WEG kann deshalb die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden.
Im Gegensatz zum Verwalter von Mietwohnhäusern bezieht sich die Betreuung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume, obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Wohnungseigentümer auch das Sondereigentum verwalten lassen, muss er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen.
Der Verwalter ist stets „Sachverwalter für fremdes Vermögen“. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft uns Verwalter.
Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, wirtschaftlicher Geschäftsführung und aller einschlägigen privatrechtlichen Vorschriften beim Verwalter voraus.
Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwaltungsangeboten ist also nur auf Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.
Vertragspartner und VerwaltungsobjektWohnungs- / Teileigentümer
Wohnungseigentümergemeinschaftvertreten durchVerwalter: Immobilienverwaltung Simon
Heerstraße 10a
52391 Vettweiß-LüxheimDie Verwalterbestellung erfolgte zum
Durch Beschluss der Eigentümerversammlung nach §26 Abs. 1 WEG vom
VertragsbedingungenUmfang der regulären VerwaltertätigkeitDer Umfang der Verwaltertätigkeit richtet sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit nachfolgend nichts anderes vereinbart wird, sowie nach etwaigen einschlägigen Bestimmungen der Teilungserklärung Letztere gehen im Zweifelsfalle Absprachen dieses Vertrages über den Umfang der Verwaltertätigkeit vor.
Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und, soweit im Wohnungseigentumsgesetz und der Teilungserklärung bestimmt, verpflichtet,jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Einladung ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung einer Frist von mindestens 14 Tagen. Die Einladung enthält in einer Tagesordnung die Beratungsgegenstände, über die Beschluss gefasst wird.
der ordentlichen Eigentümerversammlung ist ein Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das vergangene Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen, ebenso, falls nicht oder nur in unzulänglicher Form vorhanden, der Entwurf einer Hausordnung.
die Beschlüsse der Versammlung hat der Verwalter zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift in angemessener Form zu übersenden. Das Original des Protokolls und je eine Abschrift der Beschlussunterlagen hat der Verwalter sorgfältig aufzubewahren. Zur Durchführung der Beschlüsse ist er verpflichtet.
die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung und in sonstigen dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu verwalten.Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Dies gilt auch für Tilgungs- und Zinsbeträge für Grundpfandbriefe, die auf dem Gesamteigentum lasten.
Zu den Lasten- und Kostenbeiträgen gehörenXAlle BetriebskostenODie VerwaltungsgebührenXDie Kosten für die laufenden ReparaturenXDie Beiträge für den InstandhaltungsfondsXEtwaige Sonderbeiträge zur Durchführung besonderer Maßnahmen, soweit sie von der Eigentümergemeinschaft beschlossen oder von den Behörden angeordnet wurden.ODie Berechnung von Vorschüssen für Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist Sache des VerwaltersXDie Berechnung von Vorschüssen für Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist Sache der Fa. istaXDie Einforderung der monatlichen Vorschüsse ist Sache des VerwaltersODie Einforderung der monatlichen Vorschüsse ist Sache der FirmaODie jährliche Abrechnung der Kosten der Sammelheizung und der Wasserversorgung ist Sache des VerwaltersXDie jährliche Abrechnung der Kosten der Sammelheizung und der Wasserversorgung ist Sache der oben bezeichneten Firma
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die darüber hinaus mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. einen Instandhaltungsfonds zu bilden und auf einem verzinslichen Treuhandkonto bei der __________D K B __________________ anzulegen.objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfange abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen.erforderliche Hilfskräfte (Hausmeister, Reinigungsdienste, etc.) einzustellen und zu entlassen, ihre Tätigkeit zu bestimmen und zu überwachen.für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände (z.B. Geräte für den Hausmeister, Gartengeräte, etc.) sowie Versorgungsgüter (z.B. Heizmaterial) zu beschaffen, soweit Ansparungen vorhanden sind. alle sonstigen erforderlichen und im Rahmen der Verwaltungsaufgaben liegenden Willenserklärungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben oder entgegenzunehmen und entsprechende Handlungen vorzunehmen und die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich nach außen oder gegen einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer zu vertreten.
Besondere VerwalterleistungenBesondere Leistungen, die der Verwalter zu erbringen hat, sinddie Betreuung und Überwachung der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Umbauten, Ausbauten, Modernisierungen am gemeinschaftlichen Eigentum, soweit sie aus Sonderbeiträgen, öffentlichen Förderungsmitteln oder aus dem Instandhaltungsfonds finanziert werden, sowie die Betreuung und Überwachung der von der Eigentümergemeinschaft zu beschließenden Großreparaturen und Renovierungen am gemeinschaftlichen Eigentum, soweit sie aus Mitteln des Instandhaltungsfonds finanziert werden. Zu Großreparaturen und Renovierungen am gemeinschaftlichen Eigentum zählen alle Maßnahmen, für die mehr als 2.500,00€ aufgewendet werden müssen. die Durchführung von sonstigen besonderen Maßnahmen, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen oder durch Behörden angeordnet werden.die Einberufung außerordentlicher Eigentümerversammlungen.
VerwaltergebührDie Verwaltergebühr für die Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums beträgt monatlich 12,60€ / WE, zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Sie ist – sofern in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt wird – ebenso wie die übrigen Lasten und Kostenbeiträge von jedem Eigentümer / jeder Eigentümergemeinschaft einer Wohneinheit an den Verwalter zu entrichten.
Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühr jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen. Beträgt die Gebührenerhöhung nicht mehr als 3% der Gebühr des Vorjahres, ist der Verwalter zum Nachweis der entsprechenden Verwaltungskostenerhöhung nicht verpflichtet.
Soweit der Verwalter besondere Leistungen gem. Ziff. 2a) oder b) zu erbringen hat, kann er hierfür eine angemessene Betreuungsgebühr verlangen.
Für jede außerordentliche Eigentümerversammlung sowie für jede wegen Beschlussunfähigkeit nicht durchführbare ordentliche Eigentümerversammlung steht dem Verwalter außerdem eine gesonderte Gebühr in Höhe von 250,00€ einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu.
Als außerordentlich gilt jede zweite und jede weitere Eigentümerversammlung pro Jahr.
Zahlungstermine, ZahlungsverkehrDie Lasten- und Kostenbeiträge sowie die Verwaltergebühr sind monatlich im voraus, spätestens am 5. eines jeden Monats, kostenfrei auf das Verwalterkonto der Eigentümergemeinschaft bei der D K B, Kontonummer: , Bankleitzahl: 12030000 zu bezahlen.
Der Verwalter ist berechtigt, gegenüber säumigen Wohnungseigentümern / Wohnungseigentümergemeinschaften pro Mahnung eine Mahngebühr in Höhe von 10,00€ zu berechnen.
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, mit einer bestrittenen und nicht rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.VertretungsbefugnisseEin Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft, einen etwaigen Verwalter seines Sondereigentums, einen Anwalt oder durch den Verwalter aufgrund schriftlicher Vollmacht bei der Eigentümerversammlung vertreten lassen.
Die Vollmacht ist dem Protokoll anzuheften.
Steht ein Wohnungseigentum einer Mehrheit von Eigentümern zu, so haben diese Eigentümer zur Wahrung ihrer Rechte einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter schriftlich bekanntzugeben. Der Benannte ist auch Zustellungsbevollmächtigter.
Vollmachten des VerwaltersDer Verwalter ist bevollmächtigt, alle Willenserklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Ausübung seiner regulären Verwaltertätigkeit und der Erbringung besonderer Verwalterleistungen (siehe Ziffern 1 und 2) erforderlich sind.
Sofern Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Lasten und Kostenbeiträge (Ziffer 1e des Verwaltervertrages) nicht termingerecht oder nur teilweise nachkommen, ist der Verwalter befugt, in eigenem Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ausstehende Beträge gerichtlich geltend zu machen. Eine Prozessführungsvollmacht wird hiermit ausdrücklich erteilt.
Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.
Der Verwalter ist berechtigt, geeigneten Dritten Verwaltungsaufgaben, die sich aus diesem Vertrag ergeben, auf seine Kosten ganz oder teilweise zu übertragen und Untervollmachten zu erteilen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kann der Verwalter zu Lasten der Eigentümer einen Anwalt beauftragen.
Von den Beschränkungen des §181 BGB ist der Verwalter – soweit gesetzlich zulässig – befreit.
Beendigung des VerwaltervertragesEntsprechend der Verwalterbestellung hat dieser Vertrag eine Laufzeit von 3 Jahren, beginnend am . Wird der Vertrag nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten durch die Wohnungseigentümer zum Ablauf gekündigt, verlängert er sich jeweils um 1 Jahr.
Die Wohnungseigentümer können den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nur aus wichtigem Grunde kündigen.
Der Verwalter kann diesen Vertrag jeweils unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende kündigen.
Mit Beendigung der Verwaltung hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen an seinen Nachfolger oder den von der Eigentümergemeinschaft hierzu Ermächtigten zu übergeben.
Sonstige Vereinbarungen
Vettweiß-Lüxheim, _________________________
Der Verwalter: Wohnungseigentümer /
Wohnungseigentümergemeinschaft
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